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    2. 沒簽購房合同,就能隨意反悔了嗎?

      作者:趙新春  發布時間:2011/4/18 11:51:07 點擊數:
      導讀:這是今年年初代理的一個購房合同糾紛案件,我覺得很有代表性,發在這里共同學習。王某與蘇某簽訂房屋買賣定金協議,約定蘇某將位于酒仙橋某處的房屋賣給王某,王某向蘇某支付定金5萬元,同時約定定金協議簽訂后7日內雙…

      這是前幾年代理的一起房屋買賣合同糾紛,比較有代表性,發在這里共同學習下。

      王某與蘇某簽訂房屋買賣定金協議,約定蘇某將位于酒仙橋某處的房屋賣給王某,王某向蘇某支付定金15萬元,同時約定定金協議簽訂后7日內雙方簽訂正式的房屋買賣合同。此外,雙方還口頭約定,正式房屋買賣合同簽訂后30日左右王某向蘇某支付首付款50萬元。也許是經驗不足,雙方并沒有將正式房屋買賣合同的主要條款寫入定金協議中,也沒有作為定金協議的附件,這為雙方日后的糾紛埋下了隱患。

       雙方簽訂定金協議后不足一周,蘇某找到王某要求簽訂正式的房屋買賣合同,同時要求王某支付80%的首付款。王某以與當時的口頭約定不符為由拒絕支付,雙方產生口角。蘇某稱雙方當時約定的就是一周內簽訂正式合同,同時支付首付款,現王某不能支付首付款,構成違約,遂將房屋賣與他人。

       王某在無奈之下找到本律師所,希望能要回自己的十五萬元,同時要求蘇某承擔違約責任。我在聽了王某的介紹后初步判斷蘇某的行為構成違約,應雙倍返還王某定金30萬元。但對王某不利的是,雙方并沒有書面約定首付款的支付時間和支付金額,如果認定蘇某違約,還需要進一步的調查取證。

      首先,尋找證人。因蘇某和王某的定金協議是在某中介公司簽訂,中介公司工作人員完全了解雙方當時的口頭約定,只要向他們了解當時的事實情況,就可以判斷孰是孰非。在與中介公司的幾名了解情況的工作人員交談后,我發現他們的說法與王某的說法一致,均認為蘇某違約在先,而且在請示公司總部后,同意出庭作證。

      其次,尋找王某當時承諾一個月左右支付首付的證據。一般來講,買賣雙方在簽訂正式合同時就會要求對方支付首付款,一般不會把首付款的支付時間延后。但在本案中,為什么雙方要約定正式合同簽訂后一個月左右支付首付款呢?原來王某在購買本套房屋之前,另有一套房屋出賣,房款恰好是50萬元,但該房款要等到與蘇某簽訂合同后一個月左右才能到賬。這也正是是王某當時要求延后一個月付款的原因。雖然這不屬于本案的直接證據,但對于法官查清案件事實是有幫助的,于是我陪同王某一同前往某銀行調取了第三方向王某支付這50萬元的匯款記錄。

      再次,蘇某的房屋現在情況如何呢?通過房屋管理部門的查詢得知,原來蘇某在與王某簽訂定金協議后第8天,就已經將該套房屋賣給了第三人。從這里可以進一步判斷王某所述與事實相符,因為蘇某如果在7日內與他人簽訂房屋買賣合同,顯然是對王某構成違約的,為逃避違約責任,蘇某故意在第8天才與他人簽訂合同。但房屋買賣時一個復雜的交易,對于買賣雙方來說,一般不會在當天看房并交款,從看房到交款必然會有一個過程,這個過程短則數日,多則數月。由此可以判斷,蘇某很早就開始與第三人聯系賣房事宜,而不可能是在與王某約定的7日期滿后才開始與他人聯系賣房事宜。

      有了上述證據的支持,剩下的工作就是將事情向法官表達清楚了。因雙方都沒有有力的書面證據,只能從證人證言及一些間接證據中作出當時實際情況的判斷。相對來講我方證據較為充分,最終法院支持了王某的訴請,判令蘇某雙倍返還定金,蘇某也為自己的毀約付出了代價。


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