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    2. 未取得產權證的二手房買賣合同的效力如何認定

        發布時間:2018/6/5 18:31:27 點擊數:
      導讀:未取得產權證的二手房買賣合同的效力如何認定不動產權屬證書是享有不動產物權的證明。對內容真實、符合法定條件的物權,登記機關在辦理登記后,應當給權利人頒發不動產權屬證書。一旦發生產權的爭議,權屬證書可以用來

      未取得產權證的二手房買賣合同的效力如何認定

      不動產權屬證書是享有不動產物權的證明。對內容真實、符合法定條件的物權,登記機關在辦理登記后,應當給權利人頒發不動產權屬證書。一旦發生產權的爭議,權屬證書可以用來作為確權的證據。不動產權屬證書是對財產擁有或交易事實的確認,它原則上是公開的正式的法律文書,可供公眾查閱,可起到向世人公開所有權的作用,故其具有直接表明所有權的能力。我國實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。在大多數城市,房地產產權登記實行土地與房屋分別登記制度,即一宗房地產要辦理兩本產權證書,一本是國有土地使用權證書,一本是房屋所有權證書。也有一些城市制作、頒發統一的房地產權證書。《城市房地產管理法》第62條也規定:經省、自治區、直轄市人民政府確定,具級以上地方人民政府山一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的,可以制作、頒發統一的房地產證書,依照本法第六十條的規定,將房屋的所有權和該房屋占用范圍內土地使用權的確認和變更,分別載人房地產證書。"

      關于未取得產權證書的二手房買賣合同的效力問題,司法實踐中存在不同觀點:

      第一種觀點認為,未取得產權證書的二手房買賣合同效力待定。

      第二種觀點認為,未取得產權證書的二手房買賣合同是無效的。第三種觀點認為,未取得產權證書的二手房買賣合同是有效的。

      我們同意上述第二種觀點。買賣合同簽訂后,當事人(出賣人、買受人)以房屋尚未取得房產證為由主張買賣合同無效的,不宜支持。

      1 .是否適用城市房地產管理法中不得轉讓"的規定。《城市房地產管理法》第37條規定:下列房地產,不得轉讓:(六)未依法登記領取權屬證書的。"不少人據此認為,不得轉讓就是不得買賣、不得贈與的意思,因此此類買賣合同因違反法律的強制性規定而無效。我們認為,這種觀點并不可取。《城市房地產管理法》首先是一部行政法,其主要規范對象是行政管理行為,以行政法中的規范來否定民事合同的效力,應該特別謹慎,而在審判實踐中以該規定認定合同無效明顯有違社會公正。交易的一方盡可以此為理由而主張毀約,契約應嚴守"的規則被打破,合同相對人的正當利益以及對交易安全的合理預期落空。尤其成問題的是,如果以該規定為依據認定合同無效,那么就是絕對無效、當然無效,即便在雙方簽訂買賣合同之后,賣方已辦理了權屬登記,領取了權屬證書,也不可能補正原來合同的效力,如果雙方辦理了過戶的話,還要恢復原狀。這樣處理的不妥當是顯而易見的,任何一個誠信的公民都無法接受。由此可見,《城市房地產管理法》規定不得轉讓"在價值判斷上是值得商榷的,究其原因,在于沒有對物權變動及其原因行為作清晰的區分。相比較而言,《物權法》就進步許多,《物權法》第31條規定:依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的,處分該物權時,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生物權效力。"在這里物權法沒有規定未取得權屬證書的不動產不得轉讓,而是規定轉讓不發生物權效力,至于其原因行為的效力還要依據合同法的規則進行判斷《物權法》所體現的進步的法律思想應該在審判實踐中加以運用,《城市房地產管理法》系行政管理性法律,該法第38條第6項的規定旨在規范房屋交易的行政管理,而非禁止交易關系,所涉及事項亦不損害國家利益和社會利益,故在性質上屬于管理性禁止規范,并非效力性禁止規范,司法實踐中不能以違反此項規定為由確定房屋買賣合同無效。在不損害國家利益與社會公共利益的前提下,應當以鼓勵交易與誠實信用為原則,尊重合同交易當事人的意思表示,承認合同的效力。

      2,《合同法》第51條關于無權處分"的規定是否構成合同有效的障礙此類無權屬證書的二手房買賣,一般均屬二手房,賣方的房屋也是由房屋的興建單位處繼受取得,因賣方出賣房屋時尚未取得房屋所有權證書,因此不免有無權處分之嫌。雖然有學者認為這種連環交易不屬于無權處分的范疇,但如果嚴格按照不動產物權變動的規則來界定,在二手房買賣合同締結時,房屋法律上的所有權人還是房屋的興建單位,盡管該房屋已事實上為賣方占有、使用、收益,但因沒有取得權屬證書,賣方還不是法律上的所有權人,其處分權存在限制,所以此類買賣合同應屬于無權處分合同。依據《合同法》第51條的規定:無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。"需要明確的是,在無權處分的場合,法律只賦予權利人于事后決定合同效力的權利,卻并未賦予無權處分人毀約的權利,如果無權處分人自己主張合同因無權處分而無效,是明顯違背誠實信用原則的,也是不應該得到支持的。

      更進一步說,即便權利人事后對合同不予追認,處分人也未事后取得處分權的,合同是否就絕對無效呢?對無權處分合同的效力,我國學說存在很大分歧。非常有力的學說認為,無權處分的合同確定有效,但通說卻是效力待定說,認為不能滿足補正條件(事后獲得追認或取得處分權)的,無權處分合同無效。不過特別值得注意的是,即便是持效力待定說的學者也認為,無權處分合同的無效不能對抗善意相對人,無權處分人仍然要對善意相對人承擔違約責任。綜上,在將無權屬證書二手房買賣認定為無權處分的前提下,無論對無權處分合同的效力采何種學說,都可以確定地得出合同有效的結論。如果像有些學者認為的那樣,認為這種連環交易本就不屬于無權處分,則更可以得出合同有效的結論。

      3.最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條明確規定,當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分 0 權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。


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