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    2. 借名買房情形下的房產權屬認定

      作者:張蓉蓉 徐向偉 來源:中國法院網 發布時間:2019/5/11 10:01:41 點擊數:
      導讀:雖然我國《物權法》規定國家對于不動產實行統一登記制度,但是實踐中產生的各類房產借名登記案件使得不動產物權統一登記制度未能得到很好的執行和落實。借名買房是當前社會經濟發展下的產物,審判實踐中之所以存在不同

          雖然我國《物權法》規定國家對于不動產實行統一登記制度,但是實踐中產生的各類房產借名登記案件使得不動產物權統一登記制度未能得到很好的執行和落實。借名買房是當前社會經濟發展下的產物,審判實踐中之所以存在不同的處理方式,是因為借名買房包含復雜的法律關系,涉及多方主體,不僅僅是借名人與出名人之間的借名買房、登記關系,而且包括出名人與房地產開發商之間的房屋買賣合同關系,在出名人違反約定處分房屋時還可能涉及到第三人。對借名買房權屬問題的研究不僅具有重要的實踐意義,而且具有深刻的理論意義,不僅可以明確各方的權利義務,從而起到定紛止爭的作用,使得當事人的合法權益得到更有效的保護,而且對于維護不動產登記秩序、統一裁判標準具有指引意義。

        法律往往滯后于社會發展,很多問題在成文法律中并未有具體規定,法律空白時常呈現,本文涉及的借名買房情形便是如此。本文分析了借名買房現象出現的原因及存在的風險,從債權屬性和物權屬性抗爭的角度闡釋當今“物權說”與“債權說”在該問題上的分歧,并結合當前的司法實踐處理現狀,從國家政策、舉證責任、裁判統一、社會效果等方面分析了其中存在的問題,最終指出借名買房的權屬認定需要考慮的相關因素,為解決因借名買房而引出的各類糾紛以及維護交易安全與交易秩序提供了很好的建議與參考。

        一、借名買房的原因及風險

        房產借名登記并非是當前的社會背景下新出現的問題,這一行為在我國實踐中由來已久,也并非是某個地區所特有的現象,是一個較為長期、普遍性的問題。借名買方行為發生的原因多種多樣,主要如下:

        (一)規避法律、政策

        1、規避房屋限購令政策

        房地產業關乎國計民生,也是拉動我國經濟增長的強大動力。但是,近年來房地產市場存在過度投資的問題,并且還存在大量的投機行為,房價不斷攀升,房地產市場出現種種畸形發展的亂象。對此,國家對房地產行業加大了宏觀調控力度,如房屋限購令政策,以抑制房價過快增長。在這一背景下一些購房者為了規避房屋限購政策,借用他人的名義來購買房屋,從而在實踐中產生了大量的房產借名登記案件。2010年開始,為遏制房價過快上漲,全國多個地區出臺了限購令,以限制一部分家庭購買過多房屋或者投機商炒房,以維護房價平穩。這也直接導致了部分投機商以及想購買多套住房的家庭選擇了鋌而走險,以他人名義購買房屋并進行登記。

        2、規避限貸令以及其他貸款障礙

        限貸令主要約束對象是無法提供納稅證明以及社保繳納證明的非本地居民、購買第三套及以上住房的家庭。這些群體為了購買房屋,往往只能選擇利用他人名義購買房屋并貸款。除此之外,各大銀行在辦理住房貸款時,都有相應的限制性條件,例如對貸款人的年齡、穩定的收入等。一些有購房意愿卻不具有貸款資格的人,只能用他人的名義貸款并買房。另外,城鎮在職職工一般都有住房公積金,在購房時如果使用公積金貸款能夠享受到一定優惠,部分沒有住房公積金的人,為了能夠優惠貸款,遂與有住房公積金貸款資格的親友或其他人商定,用他們的名義辦理貸款購買房屋,但由借名人實際償還每月的貸款。

        3、簡便手續、減少稅費

        房產稅改革是近年來兩會的議案,房產稅被認為是替代限購令的一項政策。值得關注的是,2015年3月1日,《不動產統一登記暫行條例》開始施行,以規范不動產登記行為、維護不動產交易安全,從而更有力、更切實地保護不動產所有權人的各項合法權益。部分人認為不動產統一登記為房產稅的開征提供了依據,是即將開征房產稅的一個信號。因而部分人為了規避將來可能實行的有關房產稅征收的法律法規,減少自己購買房屋的稅收負擔,從而與他人簽訂房產借名登記合同,來達到避稅的效果。與房產稅情況相似,遺產稅也被列入我國稅制改革的議程。部分人出于規避遺產稅、簡化登記程序的考慮,直接將自己出資購買的房屋登記在子女或其他將來的繼承人名下。

        (二)爭享特定購房優惠

        近年來,我國的房價飛速上漲,部分需要購買房屋的中低收入者無力負擔,國家為了保障這部分人群的居住條件,而為這些弱勢群體提供的帶有保障性質的住房。相對于普通商品房,保障性住房有著相當優惠的價格,正因為如此,為了使保障性住房能真正提供給最為需要的人群,政府會設定相應的申購條件,例如家庭經濟條件、住房狀況,從而排除了一部分無需政府提供保障性住房的人群。然而,這部分不具有購買保障性住房的人利用政策漏洞,私下操作,利用他人購買保障性住房的資格,從而享受優惠購房的待遇。借名人往往與出名人約定,利用出名人的名義申請購房指標并登記在出名人名下,借名人實際居住、使用、支付房款,待限制性事項消除、時機成熟之后,出名人協助借名人辦理房屋過戶手續。

        (三)隱藏真實的財產信息

        隱藏合法的財產信息,可能存在以下原因:一些明星等公眾人物,為了維護自己的生活安寧,不愿把自己的住房信息暴露于公眾視野,遂用他人的名義購房并進行登記;部分人為了避免將來可能的強制執行,將自己名下的財產包括房屋都登記在他人名下。即使將來因為無法償還到期債務,而被法院強制執行,其名下也無可供執行的財產;也有一些人為了隱藏非法收入,用他人名義買房進行財產轉移;還有一些人出于對灰色收入的隱藏目的,將介于合法收入以及非法收入之間的收入通過購買房屋登記在他人名下,從而達到掩蓋的目的。

        (四)其他原因

        房產借名登記是借名人、出名人雙方意思自治的結果,這也決定了這一行為的原因取決于當事人的主觀意愿,因而多種多樣,上述列舉可能難以窮盡,例如,在實踐中,部分人只是單純基于避免他人非議、因財富過多可能招致禍患而選擇隱藏真實的財產信息。也有純粹出于親情、友情的原因,例如一些單位內部有出售給員工的優惠住房,某些員工可能無實際需要就以自己的名義購買,實際由其親友支付房款并居住,還有的是為了轉移財產或者逃避債務等非法目的。

        借名購房行為在我國現行法律中并未被明確規定,但無論對于名義購房人還是實際購房人來說,該行為都存在相當的風險:

        1、借名購買經濟適用房等政策性房屋的,屢屢因名義產權人反悔,導致出資人無法取得房屋產權。并且在日常生活中,往往由于名義產權人與出資人之間往往關系密切,很不重視書面證據的收集和保存,因此出現糾紛時出資人往往無法證明購房款系由自己支出,要求名義產權人返還購房款也相對困難。

        2、借名購買普通房屋的,登記購房人反悔不承認借名買方之事或者登記購房人死亡,其繼承人不了解借名之事,不承認借名之事。

        3、第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規定提出異議,否認借名買方的事實,要求確認該房產為夫妻共同財產。

        4、房產被名義購房人轉讓或者抵押或者被法院強制執行。

        二、借名買房的債權屬性與物權屬性之抗爭

        對于借名購買的房屋,在是否存在房屋所有權的真實權利狀態與登記狀態不一致,是否借名人實際上應為該房屋的真實權利人,從而應當據此確認借名人為房屋所有權人的問題上,實踐中主要存在兩種觀點。

        一種觀點為“物權說”。該觀點認為,如根據當事人提供的購房款支付、房貸的償還、雙方之間關于借名買房記所有權歸屬的約定等證據,能夠證明在雙方之間形成了借名買房關系,則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權,被借名人雖然根據相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權人,但這非當事人的真實意思表示,據此作出的權屬登記因此而不具有原因行為的基礎,從而導致最終形成的登記權利狀態與真實權利狀態不一致,此時,不動產登記簿的權利推定力將因有證據證明權屬的真實狀態而遭到否定,從而應回歸真實權利狀態,故當事人請求確認物權的,應予支持。

        另一種觀點為“債權說”。該觀點認為,在借名買房中,登記權利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的,并且已經基于這一基礎法律關系完成了房屋所有權登記,故是唯一合法的房屋所有權人,借名人與登記權利人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人,沒有直接設立房屋所有權的法律效力,借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。如北京高院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》(京高法發[2014]489號)第十條中即規定:“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟,要求確認房屋歸其所有的,法院應當向其釋明,告知其可以提起合同之訴,要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。”

        還有一種觀點是在基本認同“物權說”結論的基礎上,對“物權說”的論證過程提出了不同看法。該觀點認為,當事人之間通過借名的方式購買房屋,其本質是當事人之間通謀,不表示內心真意的假裝實施法律行為的意思表示的形式,當事人之間借名購買房屋構成虛偽表示,其簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權登記在被借名人名下的行為則構成隱藏行為。而虛偽行為在此種情況下應被認定為無效,故據此作出的權屬登記因此而喪失了不動產物權變動的基礎關系,從而不發生相應的物權效力,至于被隱藏的行為實為借名人買房,其是否有效,則應根據法律、行政法規的強制性規定加以認定,如不存在無效情形,則借名人確認物權的請求應當被支持。

        三、司法實踐的處理現狀與問題分析

        (一)司法實踐對于借名買房權屬認定的處理現狀

        近年來,房產借名登記案件有日益增多之趨勢,在審判實踐中,由于缺乏明確的法律指引,法院在認定事實以及適用法律的過程中遇到許多棘手的問題。不僅如此,不同地方法院針對同一類型的房產借名登記案件處理態度和方法也存在一定的差異。

        有的法院認為,根據《中華人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)第十七條和第三十三條的規定,不動產權屬證書及不動產登記簿不具有“絕對”的“證據力”,不能僅依據不動產權屬證書及不動產登記簿確定不動產的權屬,而應當依據不動產真實的權利狀況確定不動產的權屬。房屋所有權證和國有土地使用權證登記顯示的所有權人為誰并不代表真正的權利所有人即為此人。基于雙方當事人對于案涉房屋的權屬存在爭議,故應當依據該不動產真實的權利狀況對案涉房屋的權屬予以確定。可以從購房款的支付、房貸的償還、承諾書、證人證言等證據綜合分析,認定案涉房屋的真實權利人。故這類判決通常確認實際出資人也就是借名人為實際所有人,出名人即登記所有權人協助借名人辦理房屋所有權過戶手續。

        還有的法院認為,綜合購房款支付的證據以及房屋實際使用情況的事實,可認定原、被告雙方存在借名購買房屋的事實,實際出

        資人也就是借名人可以要求出名人協助將該房屋所有權轉移登記至其名下。但在借名購房關系中,作為借名人僅有要求協助辦理所有權轉移登記的債權;在轉移登記實際完成之前,其并無案涉房屋物權;故法院對其關于確認所有權的訴訟請求不予支持。

        (二)司法實踐處理中存在的問題

        1、類型界定、裁判依據不同

        從以上房產借名登記案件中可以看出,不同法院對相同性質的案件類型界定不同,有的歸為所有權確認糾紛,有的歸為房屋買賣合同糾紛,也有的歸為返還原物糾紛。在判決依據及理由上,通常區分不同類型的合同。對于借名購買并登記普通性質住房的,大多數法院認可其效力,借名人為房屋所有權人,出名人配合借名人辦理房屋過戶手續,理由是合同系雙方當事人真實的意思表示,基于誠實信用、公平原則,應當按照合同約定履行;主要依據是《合同法》第60條、107條、《物權法》第7、17、19、33條。但是,也有少部分法院并不認可雙方當事人間的房產借名登記合同,認為出名人是房屋的當然所有人,主要依據是《物權法》第17條。對于借名購買并登記保障性住房的,不同法院存在較大分歧。一些法院判決房產借名登記合同無效,具體理由也存在差異:有的認為以合法形式掩蓋非法目的的;有認為損害社會公共利益的;有的認為屬于惡意串通,損害國家、集體或第三人利益的;也有少數法院認為法律、行政法規強制性規定的,依據為《合同法》52條的條款。另外一些法院認為房產借名登記合同有效,理由是合同是雙方當事人真實的意思表示,而且《經濟適用住房管理辦法》在性質上屬于部門規章,并非法律、行政法規的強制性規定,主要依據是《民法通則》第55、57及《合同法》第124、186、192條。

        2、借名登記合同效力認定不一

        對于借名購買并登記普通性質的住房,若不違反任何法律法規以及政策,若有充分證據證明存在借名登記關系,法院一般認可其效力;但若借名購買普通性質住房違反國家或地方政策,例如部分城市的限購令、限貸令,法院判決存在較大分歧,有認為當然無效的,也有認為并不違反強制性規定因而承認此類合同效力的。對于借名購買并登記保障性質住房的,各地法院的判決也有較大差異。部分

        法院認定此類合同無效,理由大致有合同法第五十二條第(二)、(三)、(四)項規定的幾種情形。另一部分法院認為此類合同有效,理由是合同系雙方當事人真實的意思表示,而且并不違反強制性的規定,對公共利益也未造成損害。可見,不同法院在認定借名購買政策性住房合同的效力上,有著較大的分歧。

        3、對借名登記房屋的歸屬存在不同認識

        我國《物權法》并未接受物權行為理論,也不承認物權行為的無因性。因此,物權行為的效力受到作為原因的債權行為效力的影響,債權行為會影響物權變動的效力。原因行為的無效或撤銷,會導致物權變動本身受到影響;只有當債權行為有效,據此而發生的物權變動才具有效力。在審判實踐中,不同法院判定借名登記房屋的歸屬,取決于房產借名登記合同是否有效。若合同有效,那么按照合同的約定,出名人只是房屋的名義所有人,借名人享有實際權利,不動產登記簿上記載的事項與實際狀況不一致,借名人有權申請更正登記或要求出名人配合辦理過戶手續,為房屋的所有人。若合同無效,那么雙方之間不存在借名登記關系,且借名人無充分理由證明不動產登記簿確有錯誤,按照不動產登記,出名人為房屋所有人,至于借名人所出購房款,可與出名人另行處理。所以對房產借名登記合同效力的認定不同,也導致了對房屋歸屬存在不同的認識。

        借名買房的權屬認定

        (一)借名買房協議的效力認定

        借名買房合同的效力如何,需要具體問題具體分析,不能一概而論。不違反法律法規強制性規定,不屬于惡意串通損害國家、集體、他人合法權益,不侵害社會公共利益的借名買房行為,一旦借名買房的雙方當事人產生糾紛,要求法院解決矛盾的時候,法院一般會認為雙方簽訂的借名買房合同有效。但是,如果借名買房合同涉及非法利益,則借名買房的合同無效。

        1.一般情況下,借名買房合同有效

        我國對合同的效力問題做了相應的規定,要符合以下要素:1、當事人要有締結契約的能力;2、意思表示沒有瑕疵;3、契約的內容合法不違反公序良俗,有實現的可能性。同時,還要求合同內容不違反法律法規強制性規定,是當事人雙方意思表示真實,并且合同要符合相應的形式。借名買房合同大多涉及購買商品房的情況,簽訂合同的雙方為具有民事權利能力與行為能力的適格主體,雙方的意思表示自由且真實,合同的標的是確定的,合同內容合法有效,這種合同的效力不存在瑕疵,應該尊重雙方當事人自由的選擇。

        隨著社會經濟的快速發展,房價不斷攀高,國家為了抑制房價,打擊投機炒房行為,國務院從2009年到2013年出臺了各種限購措施,如2010年的國十條與2011年的國八條房地產調控措施,都體現了國家對房地產市場的有效管理。在這種限購的情況下,許多炒房人就借用他人的名義再次買房。那么實際購買人與名義登記人簽訂的借名買房合同是否有效呢?有兩種觀點,一種觀點認為,實際購買人的行為只是違反了國務院以及地方政府關于調控房地產的政策,并沒有違反法律法規的效力性強制規定,故二者簽訂的借名買房合同是有效的;另一種觀點認為,在限購令下實際購買人已經喪失再次購買房屋的資格,實際購買人借用他人的名義購房,損害了社會公共利益,擾亂了房地產市場交易秩序,使得真正需要購房的人無法滿足購房需求,故二者簽訂的借名買房合同是無效的。筆者贊成第一種觀點,認為違反限購令達成的借名買房合同效力不受影響,應該得到法律的承認。因為,國家實施限購令是為了減小市場需求,改變房地產市場供求關系,影響房屋的成交量及成交價格,合理引導投資,避免通貨膨脹,促進房地產市場健康發展,在一定程度上能夠實現社會的公平正義,有效解決社會民生問題;實際購買人違反限購政策借名買房,只是投資方式出了問題,不符合國家的管理規定,沒有損害國家及他人利益,而且,為了維護房地產市場交易秩序,保護國家的經濟安全,也不能直接認定借名買房合同無效。

        另外,一些實際購買人想要投資房地產,但又覺得國家的購房稅收偏高,于是借他人之名購買房屋,以便獲得更多的稅收優惠。在這種情況下,實際購買人與名義登記人之間的借名買房合同屬于采取一定手段合理規避國家稅收規定,沒有違反法律法規,沒有損害社會公益,更沒有破壞社會公共秩序,雙方按照規定補繳稅費后,應認定為有效。

        2.嚴重規避法律、政策的借名買房合同無效

        實踐中,雙方當事人為了非法目的,惡意規避法律,破壞國家房地產政策的借名買房合同應屬于無效的情形,情節嚴重的構成刑事犯罪。如實際購買人為將自己的貪污所得、受賄所得等非法收入轉變為合法收入,與他人簽訂借名買房合同,把自己用灰色收入購買的房屋登記在他人名下,出名人明知其購房款為犯罪所得而幫助借名人隱瞞的,這種行為已經遠遠超出了民事范疇,不能用借名買房合同是否有效解決問題。兩者的行為都觸犯了我國刑法,其中實際購買人構成相關的上游犯罪,出名人構成洗錢罪,應沒收所購房產。

        此外,借名購買經濟適用房所簽訂的合同應認定為無效,原因在于其嚴重不利于國家保障性住房政策的實施。根據相關法律規定,合同被認定為無效后,雙方應返還財產、不能返還或沒必要返還的要折價補償、有過錯的要賠償損失。無效合同自始無效,且當然無效。無效合同是違反法律法規強制性規定、損害社會公共利益的合同,無需當事人主張,法院在審理過程中發現合同存在無效的情形就可以認定。法院在審理借名買房糾紛中,發現借名買房合同違反國家經濟適用房規定的,即使當事人沒有主張該合同無效,依然可以直接認定借名買房合同無效。借名買房合同無效后,法院直接確認名義登記人為涉訴房屋產權人,若因名義登記人的過錯給實際購買人造成損失的,名義登記人需要承擔損害賠償責任,而且實際購買人可以要求名義登記人返還不當得利,用以彌補自己的購房損失;若名義登記人不愿意獲得涉訴房屋產權或者存在嚴重過錯的,所購房屋需要返還開發商或者房屋出賣人,開發商或出賣人需要返還價款及利息,之后,開發商或出賣人可以再次將涉訴房屋出售給符合資格的對象,并且不會對開發商或出賣人的交易安全產生威脅,有利于實現經濟適用房的合理分配。

        (二)借名買房權屬認定的考慮因素

        1、合法情況下的房屋權屬認定

        合法性是一切法律行為能夠產生法律效力的基本前提,因此,在沒有善意第三人參與的情況下,實際購房可以根據物權法第33條的規定,請求確認房屋所有權的歸屬。主要分以下兩種情況。

        (1)不涉及第三方利益的情況

        從不動產的登記制度而言,登記是物權的公示方法,它具備的僅僅是物權的正確推定效力,并不能真實體現物的歸屬情況。當實際購房人有足夠證據證明房屋歸其所有時,就不能根據登記來判斷所有權的歸屬,而應認定實際權利人為房屋所有者。

        從法律物權與事實物權的關系而言,在不涉及第三人的利益時,從公平正義的角度看,應保護實際購房人的合法權益。從司法自治原則而言,實際購房人和登記購房人可以根據自由意志簽訂借名登記協議。這符合司法自治的原則,依照協議約定,實際購房人應為房屋的所有權人。

        司法實踐中,應當從以下四個方面幾項認定,來確定真正權利人。

        ①涉訴房屋產權證登記為誰,由誰保管。

        房屋產權證書是房屋產權的重要憑證,產權人一般不會隨意交給他人。出資方如有證據證明自己長期保管房屋產權證書,而借名方不能提供證據證明出資方持有的原始房屋產權證書具有非法性之時,可以初步考慮認定出資方就房屋享有的權屬。

        ②涉訴房屋的購房款及相關稅費由誰支付。

        依據常理,自己購買房屋必定自己交付購房款及相關稅費。

        ③涉訴房屋由誰長期支配使用。

        相關房屋由誰長期支配使用也是認定真實權利人的一個重要依據。出資方如能提供相關的水電費和取暖費等票據,證明了相關房屋一直由其居住,并進行了裝修,而借名方對此不能作合理解釋,可以作為認定出資人為房屋實際權屬人的因素之一。

        ④房屋出賣方的證明。

        房屋買賣合同的簽訂雙方為買受人與出賣人,當初出賣方與何人訂立合同及收取何人交付的房款也是判斷真正權利人的依據之一。

        出資方如能在以上四個方面提供充分證據,證據之間亦能互相得到印證,且形成完整的證據鏈條,在不涉及違法和損害第三人利益的情形下,法院可以認定相關房屋歸實際出資人所有。

        (2)涉及第三方利益的情況

        當被借名人把房屋登記到自己名下后,未經權利人許可,被借名人又將房屋賣給了不知情的第三人,此時便涉及到了善意取得的問題。根據我國《物權法》第106條的規定善意第三人支付了合理價款并辦理了房屋過戶手續,便取得了房屋的所有權。即使登記登記的情況并非真實,但只要第三人基于信任做出了交易行為,法律就應該保護。此時,原權利人可以要求登記購房人對其進行賠償。

        2、非法情況下的房屋權屬認定

        如果實際購房人與登記購房人的行為本身是違法行為,就應當認定其行為無效。規避法律的行為從外部表現看沒有違反法律,當規避了法律的強制性規定。規避法律的行為本身雖缺乏合法性的基礎,但并不能當然否認其效力,而應對其行為的目的、內容以及后果綜合分析,作出判斷。如果行為在目的、內容、后果上是違法的,就認定其行為違法。

      (作者單位:江蘇省如皋市人民法院)

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